Fonte da notícia: Migalhas: STF: Empresa imobiliária tem imunidade de ITBI ao integralizar capital (19/10/2026)
O Supremo Tribunal Federal concluiu em 19 de outubro de 2026, no plenário virtual, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108). Por 9 votos a 2, a Corte decidiu que a transferência de imóveis para formar o capital de uma empresa é imune ao ITBI mesmo quando a atividade principal dessa empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. É o caso típico das holdings familiares que vivem de aluguéis.
O que foi decidido
Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. Para a maioria, a ressalva constitucional da "atividade preponderante imobiliária" vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e não para a integralização de capital. Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes, este com ressalva sobre fraude. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Quando acompanhamos o caso ainda com o placar parcial, a maioria já estava formada. O resultado agora está fechado e, por ter repercussão geral, deve ser seguido por juízes e tribunais de todo o país.
Por que isso importa
Muitos municípios negavam a imunidade a holdings patrimoniais com base no objeto social ou na receita de locação, e cobravam o ITBI sobre o valor dos imóveis transferidos. Esse custo pesava na decisão de estruturar o patrimônio em vida. Com a tese do STF, esse argumento deixa de se sustentar.
O efeito já aparece na primeira instância. Uma vara de Fazenda Pública de Goiânia, em mandado de segurança noticiado pelo ConJur em 20 de outubro, suspendeu a cobrança do ITBI sobre a integralização de imóveis em uma holding familiar com apoio no entendimento do Supremo.
Pontos de atenção
- O limite do Tema 796 continua. A imunidade cobre só o valor dos imóveis efetivamente destinado ao capital social. O que exceder e for lançado como reserva de capital pode ser tributado. Explicamos esse ponto em ITBI na integralização de imóveis em holding.
- Fraude e simulação. O município pode cobrar o imposto se provar, caso a caso, que a operação foi montada só para obter o benefício. Estruturas sem propósito real ficam mais expostas.
- Texto da tese e acórdão. Até a publicação deste texto, o portal do STF ainda não exibia a redação oficial da tese nem o acórdão. Vale conferir os termos finais quando forem publicados.
- Modulação de efeitos. As notícias sobre o encerramento não informam limitação temporal dos efeitos. Se houver embargos pedindo modulação, pedidos de restituição de ITBI já pago podem ser afetados.
- Procedimento municipal. Cada município tem seu rito para reconhecer a imunidade. A decisão do STF não dispensa o pedido administrativo nem a documentação exigida.
O que isso significa para famílias e empresas
Para quem estuda criar uma holding familiar com imóveis de renda, a decisão reduz uma das principais incertezas de custo da estruturação. Para quem pagou ITBI em integralizações dos últimos cinco anos, abre-se a possibilidade de discutir a restituição, observada a eventual modulação.
O ganho tributário, porém, não substitui o planejamento: o valor atribuído aos imóveis, a escolha entre capital e reserva, a atividade real da sociedade e a posição do município continuam decisivos. Cada estrutura deve ser avaliada no caso concreto, com orientação de advogado.
Análise editorial de caráter informativo, elaborada a partir da notícia indicada e da legislação vigente na data de publicação. Não substitui a análise do caso concreto por advogado.