ITBI na integralização de imóveis em holding e o Tema 796

Uma das primeiras dúvidas de quem pensa em criar uma holding é: vou pagar ITBI para transferir meus imóveis para a empresa? A resposta curta é que, em regra, não, porque a Constituição prevê imunidade. A resposta completa, porém, depende de três fatores: o valor pelo qual o imóvel é integralizado, a atividade da empresa e a forma como a operação é documentada.

O que diz a Constituição

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Na prática, quando o sócio entrega um imóvel à empresa em troca de quotas, essa transferência é imune.

O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O que o STF decidiu no Tema 796

Em 2020, ao julgar o Tema 796 da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que a imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser realizado.

Um exemplo ajuda a entender. Se um imóvel com valor de mercado de R$ 1 milhão é integralizado por R$ 300 mil (valor que consta na declaração de imposto de renda) e o capital social é de R$ 300 mil, a imunidade cobre esses R$ 300 mil. Muitos municípios passaram a cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 700 mil, especialmente quando ela é registrada como reserva de capital.

Ponto de atenção: a forma como o valor é lançado no contrato social e na contabilidade da holding influencia diretamente a cobrança. Esse desenho deve ser feito antes da integralização, não depois.

Atividade preponderante: a exceção mais discutida

Muitas holdings patrimoniais têm como principal receita o aluguel dos imóveis que recebem. Isso levanta a dúvida: a exceção da atividade imobiliária preponderante se aplica à integralização de capital?

O tema é controvertido. Há municípios que aplicam a exceção a toda integralização, e decisões judiciais que a limitam às hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção. A questão foi levada novamente ao STF (Tema 1.348 da repercussão geral), e o acompanhamento desse julgamento é essencial para quem planeja integralizar imóveis em uma holding de locação.

Quando a exceção é aplicada, o Código Tributário Nacional (art. 37) define como preponderante a atividade que represente mais de 50% da receita operacional da empresa:

nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição; ou
nos três primeiros anos seguintes à aquisição, quando a empresa começou a funcionar depois dela ou há menos de dois anos.

Isso explica por que, em empresas recém-criadas, a análise definitiva da preponderância só pode ser feita depois de alguns anos de atividade. Nesse intervalo, alguns municípios exigem o imposto; outros reconhecem a imunidade de forma condicionada.

Base de cálculo: o município não pode arbitrar o valor

Quando o ITBI é devido, a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, decidiu que essa base não está vinculada ao valor venal do IPTU e que o município não pode fixar previamente um valor de referência para cobrar o imposto. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada por processo administrativo próprio.

Valor histórico ou valor de mercado?

A pessoa física pode integralizar o imóvel pelo valor constante da declaração de imposto de renda ou por valor de mercado (art. 23 da Lei 9.249/1995). A escolha tem efeitos diferentes:

Integralização	Efeito no imposto de renda	Efeito no ITBI
Pelo valor da declaração	Não gera ganho de capital na transferência	Risco de cobrança sobre a diferença para o valor de mercado, se ela for registrada como reserva de capital
Pelo valor de mercado	A diferença é tributada como ganho de capital da pessoa física	Capital social maior, o que reduz a discussão do Tema 796

Não há resposta universal. A melhor escolha depende do valor dos imóveis, do custo do ganho de capital, da posição do município e dos planos de venda futura.

Documentos que fazem diferença

Contrato social com a descrição dos imóveis, do valor atribuído e da forma de integralização.
Matrículas atualizadas dos imóveis.
Declaração de imposto de renda do sócio que integraliza.
Escrituração contábil da holding, coerente com o contrato social.
Pedido de reconhecimento da imunidade junto ao município, quando exigido.

A incoerência entre esses documentos é uma das principais causas de cobranças e autuações.

Perguntas frequentes

Toda integralização de imóvel em holding é isenta de ITBI?

Não. A regra é a imunidade, mas ela não alcança o valor que exceder o capital social integralizado (Tema 796 do STF) e pode ser afastada quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante, conforme o entendimento aplicado pelo município.

Holding que vive de aluguel paga ITBI na integralização?

Depende. A aplicação da exceção da atividade preponderante à integralização é controvertida e está em discussão no STF. É preciso avaliar a posição do município e o desenho da operação antes de integralizar.

O município pode cobrar ITBI com base em um valor de referência próprio?

Não. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel na transmissão, e o município não pode arbitrar previamente um valor de referência.

É possível contestar uma guia de ITBI já emitida?

Sim. A cobrança pode ser discutida administrativamente ou judicialmente, desde que haja fundamentos e documentos que demonstrem a imunidade ou o erro no cálculo.

Como o escritório pode ajudar

Na Heliston Advogados, a integralização de imóveis é planejada junto com a sucessão e a tributação da holding. Antes de qualquer transferência, comparamos os cenários de ITBI, ganho de capital e ITCMD, para que a família saiba exatamente quanto cada caminho custa.

Fontes

Este tema faz parte da área de Direito Tributário do escritório.

Derick Heliston

Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.

Falar com um advogado

Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.

ITBI na integralização de imóveis em holding: imunidade, Tema 796 do STF e atividade preponderante