A Reforma Tributária do consumo, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, criou o IBS e a CBS, que substituirão gradualmente PIS, Cofins, ICMS, ISS e parte do IPI. A locação de imóveis recebeu um tratamento específico, que interessa diretamente a quem vive de aluguéis e a quem mantém imóveis em holdings.
Redutores da locação
Segundo os comentários sobre a lei, a LC 214/2025 prevê:
- redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação de imóveis;
- redutor social na locação residencial, que reduz a base de cálculo em R$ 600 por imóvel, valor atualizado pela inflação.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte
A pessoa física que aluga imóveis não é automaticamente contribuinte do IBS e da CBS. Pela lei, ela passa a ser contribuinte quando ultrapassa determinados limites de receita e de número de imóveis, como receita anual com locação acima de R$ 240 mil relativa a mais de três imóveis, entre outras hipóteses previstas, com valores atualizados anualmente.
E as holdings imobiliárias
As holdings que alugam imóveis entram no regime regular do IBS e da CBS. Isso tem dois efeitos:
- a holding paga os novos tributos sobre os aluguéis, com os redutores aplicáveis;
- os inquilinos empresas podem aproveitar créditos do IBS e da CBS pagos na locação de imóveis comerciais, o que pode tornar a holding uma locadora mais competitiva nesse segmento.
Regime de transição para contratos existentes
A lei prevê um regime opcional para contratos de locação por prazo determinado já existentes, com tributação sobre a receita a um percentual fixo, sem aproveitamento de créditos e sem redutores. A opção tem regras e prazos próprios.
Pontos de atenção
- Alíquotas definitivas: o percentual final dependerá das alíquotas de referência fixadas na transição, o que torna as simulações aproximadas.
- Imposto de renda: a decisão entre manter imóveis na pessoa física ou na holding também depende do imposto de renda e das novas regras sobre dividendos.
- Locação por temporada: segue regras próprias, equiparadas às de hotelaria, com redutor menor.
Perguntas frequentes
Quem aluga um ou dois imóveis vai pagar IBS e CBS?
Em regra, não. A pessoa física só passa a ser contribuinte ao ultrapassar os limites de receita e número de imóveis previstos na lei.
A holding imobiliária ainda vale a pena?
Depende. A holding entra no regime regular do IBS e da CBS, mas pode ser vantajosa em locações comerciais e no planejamento sucessório. A comparação precisa considerar também o imposto de renda.
Qual a redução para aluguéis?
A LC 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas na locação de imóveis e, na locação residencial, redutor social de R$ 600 por imóvel na base de cálculo.
Como o escritório pode ajudar
Simulamos a carga tributária dos aluguéis da família na pessoa física e na holding, considerando IBS, CBS, imposto de renda e sucessão, para apoiar decisões de estrutura.
Fontes
- Lei Complementar 214/2025 (Planalto)
- ConJur: Com a reforma tributária, ainda valerá a pena alugar imóveis pela holding? (31/07/2026)
- Migalhas: Holding imobiliária para economizar no aluguel, o que muda com a reforma tributária
- Migalhas: Como a reforma tributária vai impactar a locação de imóveis?
Este tema faz parte da área de Direito Tributário do escritório.
Derick Heliston
Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.
Falar com um advogadoEste artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.