Fonte da notícia: Migalhas: STF volta a julgar imunidade de ITBI em capital social de imobiliárias (09/10/2026)
O Supremo Tribunal Federal formou maioria para reconhecer que a transferência de imóveis para integralizar o capital de uma empresa é imune ao ITBI mesmo quando a atividade principal dessa empresa é imobiliária, como compra e venda ou locação. O caso é o RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, relatado pelo ministro Edson Fachin. O julgamento foi retomado no plenário virtual em 9 de outubro e tem encerramento previsto para 19 de outubro de 2026.
O que está sendo decidido
A Constituição (art. 156, § 2º, I) afasta o ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para formar o seu capital. O mesmo dispositivo traz uma ressalva para empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.
A discussão é sobre o alcance dessa ressalva. Muitos municípios a aplicam também à integralização de capital e cobram o imposto de holdings que vivem de aluguéis. O caso concreto veio de Piracicaba (SP), em que o Tribunal de Justiça de São Paulo deu razão ao município.
O placar parcial é de 6 votos a 2. Acompanham o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes, que devolveu o processo após pedido de vista. Para essa corrente, a ressalva da atividade preponderante vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e não para a integralização de capital. Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergem e entendem que a ressalva alcança as duas situações.
Por que isso importa
A integralização de imóveis é uma etapa central na criação de uma holding familiar. Quando a holding tem como principal receita a locação dos imóveis que recebe, a cobrança do ITBI pelo município, calculada sobre o valor dos bens, pode pesar no custo de toda a estruturação.
Se a tese da maioria for confirmada, o entendimento passa a valer para todos os processos sobre o tema no país, dando mais previsibilidade a quem planeja transferir imóveis para uma sociedade.
Pontos de atenção
- O julgamento não terminou. Até o encerramento da sessão, ministros podem mudar o voto, pedir vista ou pedir destaque, o que leva o caso ao plenário presencial e reinicia a votação.
- Modulação de efeitos. Não há definição sobre se o STF limitará os efeitos da decisão no tempo, o que pode afetar pedidos de restituição de ITBI já pago.
- O Tema 796 continua valendo. A imunidade alcança apenas o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social; o que for lançado como reserva de capital pode ser tributado. Detalhamos esse ponto em ITBI na integralização de imóveis em holding.
- Fraude e simulação. Os votos da maioria ressalvam que os municípios podem fiscalizar e cobrar o imposto quando demonstrarem que a operação foi simulada.
O que isso significa para famílias e empresas
Para quem já tem uma holding imobiliária ou estuda criar uma, o momento pede acompanhamento, não pressa. Vale reunir a documentação das integralizações já feitas, verificar se houve pagamento de ITBI nos últimos cinco anos e aguardar a proclamação do resultado e a eventual discussão sobre modulação antes de decidir sobre pedidos de restituição ou novas transferências.
Cada estrutura tem particularidades, como o valor atribuído aos imóveis, a atividade da empresa e a posição do município. Por isso, a decisão sobre como e quando integralizar deve ser avaliada no caso concreto, com orientação de advogado.
Análise editorial de caráter informativo, elaborada a partir da notícia indicada e da legislação vigente na data de publicação. Não substitui a análise do caso concreto por advogado.