Vender imóvel durante o inventário: cessão e alvará

Sim, é possível vender um imóvel antes de concluir o inventário, mas não de qualquer forma. Enquanto a partilha não acontece, a herança é indivisível e pertence a todos os herdeiros em conjunto. Por isso a lei exige caminhos próprios: autorização do juiz, autorização em escritura pública no inventário feito em cartório ou cessão de direitos hereditários. Cada um tem requisitos e riscos diferentes.

Por que não basta assinar um contrato

Até a partilha, nenhum herdeiro é dono de um bem específico da herança. Ele tem uma fração do conjunto. O Código Civil é claro:

é ineficaz a cessão, por um coerdeiro, de seu direito sobre um bem da herança considerado isoladamente (art. 1.793, § 2º);
é ineficaz a venda de um bem da herança por qualquer herdeiro sem prévia autorização do juiz da sucessão, enquanto a herança for indivisível (art. 1.793, § 3º).

Um contrato de compra e venda assinado só por parte dos herdeiros, sem autorização, pode não produzir efeitos e deixar o comprador sem o imóvel registrado.

Caminho 1: alvará judicial

No inventário judicial, o inventariante pode pedir ao juiz autorização para vender um bem, ouvidos os interessados. É o caminho usual quando a venda é necessária para pagar o imposto, as despesas do inventário ou dívidas do espólio. O juiz expede o alvará, e a escritura de venda é feita com base nele.

Caminho 2: autorização em escritura, no inventário em cartório

A Resolução CNJ 571/2024 incluiu na Resolução CNJ 35/2007 o art. 11-A, que permite autorizar o inventariante, por escritura pública, a vender móveis e imóveis do espólio sem autorização judicial. A regra tem condições, entre elas:

discriminar as despesas do inventário, como impostos, honorários e emolumentos;
vincular parte ou todo o preço ao pagamento dessas despesas;
não haver indisponibilidade de bens de nenhum herdeiro, do cônjuge ou do companheiro;
o inventariante prestar garantia de que o dinheiro será usado para essas despesas, que devem ser pagas em até um ano.

É uma ferramenta útil para famílias que não têm dinheiro para pagar o ITCMD antes de dividir os bens.

Caminho 3: cessão de direitos hereditários

O herdeiro pode ceder seu quinhão, ou seja, sua fração da herança, por escritura pública (Código Civil, art. 1.793). Se o comprador for alguém de fora da família, os outros herdeiros têm preferência, pelo mesmo preço (art. 1.794), e quem não foi avisado pode reclamar a quota em até 180 dias (art. 1.795).

E se a cessão for de um imóvel específico? O STJ decidiu, no REsp 1.809.548/SP (Terceira Turma), que a cessão de bem determinado feita por escritura pública, sem envolver incapazes, não é nula. Ela é apenas ineficaz em relação aos herdeiros que não concordaram, e sua eficácia depende de o bem ser atribuído ao cedente na partilha. Se todos os herdeiros concordam, o negócio é válido e eficaz desde o início.

Um tema ainda em discussão

Em setembro de 2026, a Quarta Turma do STJ começou a julgar se a venda de bens do espólio pela inventariante, sem autorização do juízo da sucessão, pode ser mantida com base na boa-fé de quem comprou. O relator votou pela ineficácia do negócio, e o julgamento foi suspenso por pedido de vista. O resultado pode influenciar operações feitas sem autorização.

O que observar antes de comprar ou vender

Confirme quem são todos os herdeiros e se há incapazes, testamento ou credores.
Prefira os caminhos com autorização: alvará ou a escritura prevista no art. 11-A.
Verifique se o ITCMD e as despesas do inventário estão equacionados.
Na cessão, colha a concordância de todos os herdeiros e respeite o direito de preferência.

Perguntas frequentes

Posso vender o imóvel da herança antes da partilha?

Pode, com autorização do juiz no inventário judicial ou com a autorização por escritura prevista na Resolução CNJ 35/2007 (art. 11-A) no inventário em cartório. Sem autorização, a venda por um herdeiro é ineficaz (Código Civil, art. 1.793, § 3º).

O que é cessão de direitos hereditários?

É a transferência, por escritura pública, da fração da herança que cabe a um herdeiro. O comprador assume a posição do herdeiro no inventário.

Os outros herdeiros podem impedir a venda para um estranho?

Eles têm direito de preferência: podem ficar com a quota pelo mesmo preço. Quem não foi avisado pode depositar o preço e reclamar a quota em até 180 dias (Código Civil, arts. 1.794 e 1.795).

Comprar por cessão é seguro?

Depende. A cessão de bem específico só produz efeitos plenos se todos os herdeiros concordarem ou se o bem ficar com o cedente na partilha, segundo o STJ. É uma operação que exige análise antes da assinatura.

Como o escritório pode ajudar

O escritório analisa a situação do inventário, indica o caminho mais seguro para a venda e redige os pedidos, escrituras e contratos, tanto para quem vende quanto para quem compra.

Fontes

Este tema faz parte da área de Inventário e Partilha do escritório.

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Derick Heliston

Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.

Falar com um advogado

Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.

Vender imóvel antes de terminar o inventário: o que a lei permite