A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, ampliou as possibilidades de cobrança de dívidas sem a necessidade de um processo judicial. Entre as mudanças, permitiu a execução extrajudicial da hipoteca, feita pelo cartório de registro de imóveis, de forma semelhante ao que já ocorria com a alienação fiduciária.
O que mudou
- Hipoteca: passou a admitir execução extrajudicial, conduzida pelo oficial do registro de imóveis, nas condições da lei.
- Alienação fiduciária: ajustes no procedimento de consolidação da propriedade e nos leilões, previstos na Lei 9.514/1997.
- Bens móveis: criação de procedimentos extrajudiciais de busca e apreensão em determinadas situações.
- Agente de garantia: figura que pode gerir garantias em nome de vários credores.
A decisão do STF
As medidas foram questionadas no Supremo Tribunal Federal nas ADIs 7.600, 7.601 e 7.608. Segundo a ConJur, o STF validou, em 2025, as medidas extrajudiciais do Marco Legal das Garantias. A Corte fixou, porém, interpretação conforme a Constituição para a busca e apreensão extrajudicial de bens móveis, restringindo as diligências de localização e apreensão.
Antes, ao julgar o Tema 982 da repercussão geral, o STF já havia considerado constitucional a execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóveis prevista na Lei 9.514/1997.
O que isso significa na prática
Para credores, a recuperação do crédito garantido por imóvel tende a ser mais rápida.
Para devedores e garantidores, aumenta a importância de acompanhar notificações do cartório e prazos de purgação da mora, porque a perda do imóvel pode ocorrer sem processo judicial.
Pontos de atenção
- Contratos antigos: para hipotecas constituídas antes da lei, há discussão sobre a necessidade de previsão contratual que autorize a via extrajudicial.
- Garantias de família: imóveis da família dados em garantia de dívidas da empresa exigem análise cuidadosa antes da assinatura.
- Bem de família: a proteção da Lei 8.009/1990 tem exceções, como a hipoteca dada em garantia de dívida da própria entidade familiar.
Perguntas frequentes
O banco pode tomar meu imóvel sem processo judicial?
Na alienação fiduciária, isso já era possível. Com a Lei 14.711/2023, a hipoteca também passou a admitir execução extrajudicial, conduzida pelo cartório, nas condições da lei.
O STF considerou essas regras constitucionais?
Sim, segundo a cobertura da decisão nas ADIs 7.600 e conexas, com ressalvas sobre a busca e apreensão extrajudicial de bens móveis.
Contratos antigos de hipoteca seguem a nova regra?
O tema é discutido. Há entendimento de que contratos anteriores podem precisar de previsão que autorize a via extrajudicial.
Como o escritório pode ajudar
Analisamos contratos de financiamento e garantias antes da assinatura e orientamos credores e devedores nos procedimentos de execução extrajudicial.
Fontes
- Lei 14.711/2023 (Planalto)
- ConJur: STF valida medidas extrajudiciais do Marco Legal das Garantias
- Migalhas: STF valida a execução extrajudicial da hipoteca como constitucional
- ConJur: Marco das Garantias traz equilíbrio para mercado de crédito
- Lei 9.514/1997 (Planalto)
Este tema faz parte da área de Direito Imobiliário do escritório.
Derick Heliston
Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.
Falar com um advogadoEste artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.