A compra de um imóvel costuma ser o maior investimento de uma família ou o ponto de partida de uma holding imobiliária. Um problema oculto, como uma penhora, uma ação contra o vendedor ou uma irregularidade na construção, pode comprometer o negócio. A due diligence imobiliária é a análise feita antes da assinatura para identificar esses riscos.
O princípio da concentração na matrícula
A Lei 13.097/2015 consagrou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula. Pelos arts. 54 e 55, os negócios jurídicos sobre imóveis são eficazes em relação a atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula, como ações judiciais e constrições, ressalvadas as exceções da própria lei.
Na prática, isso reforça a importância da matrícula atualizada: o que não está nela, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé. A lei, porém, tem exceções, como as situações de fraude à execução e as aquisições que dependem de verificação da situação do vendedor.
O que verificar
- Matrícula atualizada: titularidade, ônus, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto e cláusulas restritivas.
- Situação do vendedor: certidões de distribuição de ações e de protesto, especialmente quando o vendedor é empresa ou empresário.
- Débitos do imóvel: IPTU, condomínio e taxas.
- Regularidade da construção: habite-se, averbação da construção e licenças.
- Situação de casamento do vendedor: necessidade de anuência do cônjuge, conforme o regime de bens.
- Imóvel na planta: registro da incorporação e existência de patrimônio de afetação.
Due diligence e holding
Quando o imóvel será integralizado em uma holding ou comprado por ela, a análise deve incluir os efeitos tributários (ITBI e imposto de renda) e a regularidade documental exigida para o registro em nome da pessoa jurídica.
Perguntas frequentes
Basta olhar a matrícula do imóvel?
A matrícula é o documento central, mas a análise do vendedor e dos débitos do imóvel continua recomendada, especialmente pelas exceções previstas na lei.
O que é concentração na matrícula?
É o princípio, previsto na Lei 13.097/2015, de que os atos que afetam o imóvel devem constar da matrícula para serem opostos ao comprador de boa-fé, com as exceções da lei.
Quando a due diligence deve ser feita?
Antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda ou de pagar o sinal.
Como o escritório pode ajudar
Realizamos a due diligence de imóveis para famílias, empresas e holdings, com análise da matrícula, do vendedor e dos efeitos tributários da aquisição.
Fontes
- Lei 13.097/2015, arts. 54 e 55 (Planalto)
- Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos (Planalto)
- Código Civil, arts. 1.245 a 1.247 (Planalto)
Este tema faz parte da área de Direito Imobiliário do escritório.
Derick Heliston
Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.
Falar com um advogadoEste artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.