Base de cálculo do ITBI: Tema 1.113 do STJ

Na compra de um imóvel, é comum o comprador descobrir que o município calculou o ITBI sobre um valor maior do que o preço efetivamente pago, com base em uma tabela própria de "valor de referência". O Superior Tribunal de Justiça enfrentou essa prática no Tema 1.113 dos recursos repetitivos e fixou parâmetros que valem para todo o país.

O que o STJ decidiu

No julgamento do REsp 1.937.821/SP, em fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ fixou três teses:

a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode servir como piso;
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional);
o município não pode fixar previamente um valor de referência e usá-lo de forma automática como base de cálculo.

Por que a decisão importa

A tese impede que o município substitua o preço declarado por uma estimativa genérica. Se o Fisco entender que o valor informado está abaixo do mercado, deve abrir um procedimento específico, com direito de defesa do contribuinte, e demonstrar a diferença.

A resistência dos municípios

Mesmo com a tese vinculante, há relatos de municípios que continuam aplicando valores de referência ou dificultando a emissão da guia pelo valor declarado. Análise publicada na ConJur em junho de 2026 trata dessa resistência e dos caminhos para o contribuinte, que podem incluir a impugnação administrativa e a via judicial.

Pontos de atenção

Valor declarado coerente: a presunção protege o valor declarado, mas ele deve corresponder à negociação real.
Integralização em holding: a base do ITBI também é discutida nas integralizações de imóveis ao capital de empresas, tema que envolve a imunidade constitucional e o Tema 796 do STF.
Restituição: quem pagou ITBI sobre valor maior que o devido pode, em tese, buscar a restituição, observados os prazos legais.

Perguntas frequentes

O ITBI deve ser calculado pelo valor do IPTU?

Não. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso.

O município pode usar uma tabela própria de valores?

Não de forma automática. O STJ decidiu que o município não pode fixar previamente um valor de referência e aplicá-lo como base de cálculo.

E se o Fisco discordar do valor declarado?

Deve instaurar processo administrativo próprio, com direito de defesa, para afastar a presunção do valor declarado.

Como o escritório pode ajudar

Orientamos compradores e holdings no cálculo do ITBI, na impugnação de cobranças acima do valor devido e no planejamento das transferências de imóveis.

Fontes

Este tema faz parte da área de Direito Imobiliário do escritório.

Derick Heliston

Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.

Falar com um advogado

Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.

ITBI pelo valor real da compra: o que o STJ decidiu no Tema 1.113