Quando a pessoa física vende um imóvel por valor maior do que o de aquisição, a diferença é tratada como ganho de capital e, em regra, sujeita ao imposto de renda. As alíquotas são progressivas, começando em 15% e chegando a 22,5% para ganhos de valor mais elevado. A lei, porém, prevê situações de isenção que podem ser aproveitadas com planejamento.
Isenção pelo reinvestimento em 180 dias
O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho de capital na venda de imóvel residencial quando o valor recebido é aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias contados da celebração do contrato de venda.
Se apenas parte do valor for reinvestida, a isenção é proporcional, e o imposto incide sobre a parcela não aplicada.
Quitação de financiamento
Por muito tempo, a Receita Federal não admitia a isenção quando o valor da venda era usado para quitar o financiamento de outro imóvel residencial já possuído. O STJ decidiu em sentido contrário, em julgados da Primeira e da Segunda Turmas (REsp 1.668.268/SP e REsp 1.469.478/SC), e a Receita passou a reconhecer a tese em soluções de consulta, com a exigência de que a dívida quitada esteja ligada à aquisição do imóvel.
Isenção do imóvel único de pequeno valor
O art. 23 da Lei 9.250/1995 isenta o ganho de capital na venda do único imóvel que a pessoa possui, quando o valor da venda é de até R$ 440 mil e não houve outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores.
Outras situações
- Imóveis adquiridos até 1969 têm regras próprias de isenção.
- Há fatores de redução do ganho conforme a data de aquisição, previstos em lei.
Ganho de capital e holding
Na integralização de imóveis em uma holding, a pessoa física pode transferir o bem pelo valor da declaração de imposto de renda, o que não gera ganho de capital na transferência. A escolha entre esse valor e o valor de mercado afeta o ganho futuro e o ITBI, e deve fazer parte do planejamento.
Perguntas frequentes
Vendi meu apartamento e comprei outro em quatro meses. Pago imposto?
Se ambos forem residenciais e o valor da venda for aplicado na compra em até 180 dias, o ganho pode ser isento, total ou proporcionalmente, nos termos do art. 39 da Lei 11.196/2005.
Posso usar o valor da venda para quitar o financiamento de outro imóvel?
O STJ admitiu essa possibilidade, e a Receita passou a reconhecê-la, desde que a dívida quitada esteja ligada à aquisição do imóvel residencial.
Qual a alíquota do ganho de capital?
Começa em 15% e chega a 22,5%, conforme o valor do ganho.
Como o escritório pode ajudar
Analisamos a venda de imóveis da família, as isenções aplicáveis e a melhor forma de estruturar a operação, inclusive quando há holding envolvida.
Fontes
- Lei 11.196/2005, art. 39 (Planalto)
- Lei 9.250/1995, art. 23 (Planalto)
- ConJur: STJ aceita isenção de IR em ganho de capital para compra de imóvel
- Migalhas: Isenção de IR em ganho de capital na venda de imóvel vale para quitar segundo bem
- PGFN: nota sobre a dispensa de contestar e recorrer no tema
Este tema faz parte da área de Direito Tributário do escritório.
Derick Heliston
Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.
Falar com um advogadoEste artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.