Comprar um imóvel na planta é um compromisso de longo prazo. Mudanças na vida financeira ou familiar podem levar o comprador a desistir do negócio, o que se chama distrato. Até 2018, não havia regra clara sobre quanto o comprador perderia. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu essas regras na Lei 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias.
Limites da multa
Pela lei, quando o comprador desiste ou o contrato é desfeito por sua culpa, a incorporadora pode reter:
- até 25% dos valores pagos, como regra geral;
- até 50% dos valores pagos, quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação.
Além da pena, podem ser descontados a comissão de corretagem e, se o comprador já estiver usando o imóvel, valores como impostos, condomínio e uma taxa de fruição, nos termos da lei.
Prazos de devolução
Os prazos variam conforme a existência de patrimônio de afetação. Em linhas gerais, a devolução pode ocorrer após a conclusão da obra ou em prazo contado do desfazimento, conforme as hipóteses do art. 67-A da Lei 4.591/1964.
Quadro-resumo no contrato
A lei também exige que os contratos tenham um quadro-resumo com as principais condições, como preço, forma de pagamento, consequências do distrato e prazo de entrega, para que o comprador conheça as regras antes de assinar.
Atraso na obra
Se o atraso é da incorporadora, a situação se inverte. A lei prevê tolerância de até 180 dias e, superado esse prazo, o comprador pode desfazer o contrato com devolução integral dos valores e multa, nas condições previstas.
Perguntas frequentes
Se eu desistir, perco tudo o que paguei?
Não. Pela Lei 13.786/2018, a retenção é limitada a 25% dos valores pagos ou a 50% nas incorporações com patrimônio de afetação, além dos descontos previstos na lei.
O que é patrimônio de afetação?
É a separação do patrimônio de cada empreendimento em relação ao restante da incorporadora, o que protege os compradores. Nesse regime, a lei admite retenção maior no distrato.
E se a obra atrasar?
Superada a tolerância de 180 dias, o comprador pode desfazer o contrato com devolução integral e multa, nas condições da lei.
Como o escritório pode ajudar
Analisamos contratos de compra de imóveis na planta antes da assinatura e orientamos compradores e famílias em negociações de distrato.
Fontes
Este tema faz parte da área de Direito Imobiliário do escritório.
Derick Heliston
Advogado e professor universitário, especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório. Presidente da Comissão de Holding, Planejamento Patrimonial e Sucessório da OAB/DF (Águas Claras) e da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF (Samambaia), professor com atuação em inteligência artificial aplicada ao Direito e Membro Consultor da Comissão Especial de Estudos sobre Holdings e Gestão Patrimonial do Conselho Federal da OAB.
Falar com um advogadoEste artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a jurisprudência na data de publicação. Ele não substitui a análise do caso concreto por advogado.