Due diligence imobiliária: como não cair em roubada na hora de comprar um imóvel

A compra de um imóvel é, para a maioria das pessoas, o maior investimento da vida. Mas por trás de um preço atrativo podem existir riscos jurídicos que comprometem todo o patrimônio do comprador.

A matrícula do imóvel: o documento mais importante

A matrícula é o instrumento pelo qual o Registro de Imóveis identifica cada imóvel. É o ponto de partida de toda due diligence, pois contém:

- Descrição do imóvel (endereço, área, limites com vizinhos). - Nome do proprietário registrado. - Ônus reais: hipotecas, penhoras, usufrutos — restrições que pesam sobre o imóvel. - Averbações: registro de eventos como divórcio, inventário ou usucapião.

O princípio da publicidade registral significa que os atos sobre imóveis só produzem efeitos contra terceiros quando registrados. Se você compra um imóvel e não registra a escritura, um terceiro de boa-fé pode ter direitos sobre ele.

Certidões negativas: verificar a situação do vendedor

Antes de comprar, o comprador deve pedir:

- Certidão negativa de distribuição civil e criminal: prova que não há ações em trâmite contra o vendedor. - Certidão de protestos: verifica se há títulos protestados. - Certidão de ações trabalhistas: indica processos trabalhistas em andamento. - Certidão de execuções fiscais: revela dívidas com a Fazenda Pública.

Situação fiscal e cadastral do imóvel

O comprador deve verificar: - IPTU quitado ou parcelado regularmente. - Condomínio quitado (quando aplicável). - Regularidade fundiária: alvará de construção e habite-se. - Zoneamento urbano.

O que são ônus reais?

São restrições que "pesam" sobre o imóvel:

- Hipoteca: garantia de dívida. Se o devedor não pagar, o credor pode executar o imóvel. - Penhora: medida judicial que impede a venda. - Usufruto: direito de usar e receber rendimentos do imóvel de outrem. - Servidão: restrição ao uso em benefício de um vizinho.

O contrato e a escritura pública

O Código Civil diz que o domínio de imóveis se transmite por escritura pública, e o registro no Registro de Imóveis é necessário para valer contra terceiros. A escritura deve conter a descrição do imóvel, o nome do vendedor, a origem da propriedade e o preço.

*As informações deste artigo têm caráter meramente informativo e não constituem parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por um profissional habilitado.*